「ローンオフィサーと話したけど、難しい専門用語ばかりでよく理解できない」、「自分が受けようと思っているローンプログラムについて質問があるのだけれど、どうも質問するのに躊躇してしまって。」というお話を聞くことはありませんか？
住宅ローンやリファイナンスを受ける際に大変重要なことは、住宅ローンの専門家に不明な点は全てしっかり確認し、十分な理解と納得した上で、ローン手続きをとることです。日本人の方は金銭に対して人と細かくお話するのは恥ずかしいと思われる方も多いかと思います。しかし、人生で一番大きな額のお金を借り入れるのも、人生で一番高い買い物であるご自宅を購入するのと同様に大切な決断であり大きなコミットメントです。不明な点は積極性をもってローン専門家に質問し、賢いローンの選択を行ってください。時々、住宅ローンについてのご質問を一般のお客様からお受けすることがありますが、驚くことにご自分のローンの詳細を十分に理解されていない方も多くみられます。ローンの形態を十分に理解しないままにご決定されてしまった、もしくはご担当されていたローン担当者に一存してしまったことの結果ではないかと思います。例としては、ご自分の住宅ローンが３０年固定型ローンでなく、固定金利選択型で最初の１０年間は固定型、それ以後は変動型に移行していくローンであったとか、サブプライムローンの典型とも言えるような元金が減少するどころか元金が増えて行くようなローンであったことを初めて知ったということもあります。ホームオーナーになってローンが開始してから自分のローンの詳細を理解するというのでは時既に遅しです。しっかりした前知識を得た上で、ローン専門家と相談されることは必須です。
それでは、ここでは一般的な住宅融資の種類を簡単にご説明しましょう。
- Fixed Rate Mortgage（固定金利型）
- 30-Year Fixed （30年固定金利）：３０年型ローンの場合、ローン期間の前半の返済については元金より金利の支払いが大半を占めます。現在の税法では住宅ローンの金利は控除の対象ですので、タックスセービングの恩恵を長期間受けられます。また、ローン返済額には変動がありませんので、インフレや不意の理由で生活費が増加したとしても経済的な負担を抑えることができ、資金計画が立てやすくなります。
- 15-Year Fixed（15年固定金利）：１５年型ローンの場合、金利を低く抑えることができます。また元金に対する支払いが多いので、エクイティーの蓄積が早まります。
- Adjustable Rate Mortgage (ARM) （変動金利型）
変動金利型は初期の金利が低めに設定されているため、返済しやすいローンで魅力的ではあります。しかし、この類の住宅融資はズバリ「変動のリスク」がありますので、その選択には次のような将来の展望についてしっかり検討してから決定する必要があります。１）収入増加が確実に起こるか？、２）買い替えは近い将来あるか、３）購入する物件の市場価格には騰貴が起こるか、など。
- Balloon Mortgage（バルーン）：最初の5年、7年、10年など一定期間は固定となり、この一定期間が満了となった時点で完済するか、リファイナンス（自動的にリファイナンスは起こりませんので、ご注意のこと。） を行 う。
- Two-Step Mortgage （２段階）：ローン期間中に１度だけ金利が再設定され、それ以後はローン期間満了まで再設定された金利で継続。
- Adjustable Rate Mortgage （インデックスやマージンを基本として金利が定期的に変動する）：金利が、1).インデックス（LIBOR-London Inter-Bank Offered Rate-ロンドン銀行間取引金利が一般的）、2)ローン契約時に設定されているマージン、3)金利の上限、4)初期金利設定、などにより成り立っています。（ローンの選択前に変動の詳細についてローン専門家にしっかりお尋ねください。）
住宅融資について参考となるサイト：Federal Reserve Systemのリンク
さて、ホームオーナーになられてからの毎月掛かる住宅費用ということになりますが、基本的には下記を予算に組み込む必要があります：
- 毎月のローン返済額 － 金利（Interest）と元金（Principle）
- 固定資産税 － （購入額ｘ1.25％）÷12ヶ月 （*）
- ホームオーナー保険（またはコンドミニアムオーナー保険）
- HOA（Home Owners Association ）Dues － コンドミニアム・タウンホームなどの場合の管理費
（*）初年度の固定資産税は購入金額が算出ベース額となり、それ以後は郡政府による査定額が算出ベース額となります。
無理のない月々の住宅費用は毎月のグロス収入の３２％-３６％と言われているのが一般的です。この割合を目安にローン借入額とあなたの頭金資金に基づき物件購入価格を決定づけることができます。
不動産を購入するにあたり、ローンは取引をスムーズに行かせるための重大要素の一つです。ローン専門家の選択にはあなたの質問にも気持ちよく丁寧に対応してくれ、あなたの状況に最も適った無理のないローンプログラムを率直にアドバイスしてくれるローン専門家をお選びください。
