収入も増えたので一戸建ての家が欲しい。」、「子供が小学校に来年入学するので、優秀な学校区のあるエリアに移りたい。」、「子供も独立して、使っていないベッドルームが無駄なスペースになっていて、ダウンサイズをしてコンドの生活で、、、」、「2階建ての階段のある自宅での生活がきつくなってきた。」など、ご家族のライフサイクルの変化によりお家のサイズやロケーションを変える必要がでてきますね。
納得のいく買い替えを成功させるためのチェックリストは以下の通りです。
- 新しい自宅を即金購入できるだけの資金の有無。（売却益を除く）
- 売却を前提にした購入必要無し。
- 現在の自宅のエクイティーの有無。
- 自宅の購入価格が現在の市場価格より下回っていれば、エクイティーが減少しているか、最悪の場合ではエクイティーを完全に失っていることもあります。
- 住宅ローン残額が市場価格を上回ってしまった場合、ネガティブエクイティーとなります。この場合の選択肢として：１）新しい自宅の購入を見送り、騰貴するまで所有を継続する、２）ローン完済のための不足金を自らの資金でまかない売却する。（この場合、売却コストはこの分増える。）
- 尚、あなたの財政的な理由がショートセールに該当するものであれば、ショートセールでの売却が承認される可能性もあります。ショートセールの売却ではあなたのクレジットスコアの悪化は回避できませんので、新しい自宅の購入は取りやめとなります。また、ショートセールによる売却方法は一般の売却方法と異なりますので、ショートセールに熟知している不動産エージェントの相談が必要です。）
- 売却益に加え、新しい自宅購入には新しい住宅ローンが必要か否か。
- 自宅売却取引前に新しい自宅物件を購入する場合、現在ある住宅ローンを返済しながら、新しい自宅の住宅ローンを受けられことができるか否か。
- 現在ある住宅ローンは債務となり、新しい住宅ローンを受ける場合、2種の住宅ローン返済ができるだけの収入が必要となります。買い替えをご予定になっている場合、住宅融資専門家とのコンサルテーションをあなたの不動産エージェントと一緒に必ず受け、買い替えのための融資オプションと融資審査のガイドラインをしっかりと把握しておく必要があります。
- 自宅売却取引と新しい自宅の購入取引の時期に対し、あなたの融通性の有無。
- 売却完了と購入完了に時間的なギャップができた際、賃貸物件に仮住まいする心の準備の有無。
- 取引（エスクロー）期間に対して融通性のある協力的な買い手（現在の自宅）と売り手（新しい自宅）が出てくる可能性の有無。
信頼できる不動産エージェントでしたら、しっかりしたカウンセリング/コンサルテーションを行い、あなたの状況を十二分に把握した上で、具体的な不動産買い替えプランをアドバイスするでしょう。また、誠意ある不動産エージェントの場合、営業優先とした押し売り的な売り込みなしに、お客様のペースに合わせた無理の無い不動産買い替えについて適切なガイダンスや親身で的確なアドバイスとサポートを行い、不動産売買取引に入るための準備をあなたとご一緒に二人三脚でワークします。そして、売買が成約し、エスクロー開始から完了までのプロセスを一歩一歩、サイドバイサイドでサポートします。
注意事項：
売却及び買い替えに関わる税務については、公認会計士・税理士など税務を専門とする専門家としっかりご相談ください。
また、投資物件の買い替えの場合、売却益に対する税金（Capital Gain Tax-Income Tax)の支払いを先送りする方法（１０３１エクスチェンジ）や投資物件売却前にご自身がご自宅として住まわれた場合に限り、居住期間の条件が満たされれば、売却益に対する税金の控除、もしくは節税が可能となることもありますので、さらに注意を払いながら税務専門家からの十分なアドバイスを受けてください。
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